원상복구 범위 어디까지인가 세입자가 안 내도 되는 것은?

이사 나가려는데 집주인이 벽지 전체 교체비, 장판 교체비를 청구한다. 3년 살았을 뿐인데 전부 내야 한다고?

아니다. 원상복구 범위는 “세입자가 고의나 과실로 훼손한 부분”으로 한정된다. 살다 보면 자연스럽게 닳는 건 집주인이 부담한다. 민법 제654조에 명시되어 있다.

원상복구 범위 기본 원칙

원상복구 범위는 세입자가 고의나 과실로 훼손한 부분만 해당된다. 통상적인 사용에 의한 손모는 제외된다.

쉽게 말해서 정상적으로 살다가 자연스럽게 닳은 건 집주인 부담, 세입자 잘못으로 망가뜨린 건 세입자 부담이다.

안 내도 되는 것

벽지 변색: 햇빛에 바래거나 시간 지나 누렇게 된 건 자연 마모다. 2~3년 살면 벽지가 변색되는 건 당연하다. 이건 세입자 책임이 아니다.

장판 닳음: 걸어 다니면서 닳은 건 정상적인 사용이다. 장판 수명이 보통 10년인데 5년 산 세입자한테 전액 청구하는 건 부당하다.

가구 자국: 침대, 책상, 냉장고 놓았던 자리에 자국 남는 건 당연하다. 가구 없이 살 수는 없으니까.

배수구 머리카락: 일상적으로 생기는 거라 세입자 책임 아니다. 청소해서 나가면 된다.

에어컨 배관 구멍: 집주인 동의 받고 설치했으면 원상복구 범위에 포함되지 않는다.

작은 못 자국: 액자 하나 걸었던 정도의 작은 구멍은 통상 마모로 본다.

내야 하는 것

고의로 뚫은 구멍: 벽에 못 박아서 큰 구멍 냈으면 메워야 한다. 작은 핀 자국은 보통 봐주지만, 드릴로 뚫은 건 복구 대상이다.

반려동물 흔적: 강아지가 문을 긁어서 파손됐거나 고양이 오줌 냄새가 벤 경우. 이건 통상적 사용이 아니라서 세입자 책임이다.

곰팡이(관리 소홀): 환기 안 해서 곰팡이 생긴 건 세입자 과실이다. 단, 구조적 결함이나 누수로 생긴 곰팡이는 집주인 책임. 이 구분이 중요하다.

합의 없이 설치한 시설물: 집주인 동의 없이 블라인드 설치하고 벽에 구멍 냈으면 원상복구 해야 한다.

청소 불량: 최소한의 청소도 안 하고 나가면 청소비 청구당할 수 있다. 기본적인 청소는 하고 나가자.

비용 산정: 감가상각

원상복구 범위에 해당해도 비용 전액을 내는 건 아니다. 감가상각을 적용한다.

예: 벽지 수명이 5년이고 3년 살았다면, 벽지 교체 비용의 40%만 부담하면 된다(남은 2년/5년 = 40%).

주요 내장재 수명:

– 장판 수명: 약 10년
– 벽지 수명: 약 5~6년
– 도배 수명: 약 5년
– 싱크대/세면대: 약 10~15년

집주인이 “새 거로 해야 하니까 전액 내라”고 하면 감가상각 적용해달라고 요청한다. 이건 세입자의 정당한 권리다.

원상복구 비용 기준

원룸 기준 대략적인 비용:

– 도배: 30~50만원
– 장판: 20~40만원
– 문 교체: 15~30만원
– 청소: 10~20만원

집주인이 비용을 청구하면 영수증을 요구한다. 실제 비용보다 높게 청구하는 경우가 많다.

분쟁 해결 방법

집주인과 합의 안 되면 다음 방법을 쓴다.

1. 주택임대차분쟁조정위원회 신청
각 시/도에 있다. 무료이고 조정 결과는 법적 효력이 있다. 가장 추천하는 방법이다.

2. 한국소비자원 상담
1372 전화하면 상담받을 수 있다.

3. 소액사건심판
금액이 3천만원 이하면 간단하게 법원에서 해결할 수 있다. 변호사 없이 직접 할 수 있다.

증거 남기는 법

입주할 때:

– 집 상태 사진/영상 촬영 (날짜 나오게)
– 기존 하자 목록 작성해서 집주인 서명받기
– 특히 벽지 상태, 장판 상태, 기존 얼룩이나 손상 촬영

퇴거할 때:

– 청소 후 사진/영상 촬영
– 집주인과 함께 점검하고 확인서 작성
– 점검 내용을 문자나 메일로 남기기

증거가 없으면 나중에 “입주할 때부터 있었다”고 주장하기 어렵다.

보증금에서 일방적으로 빼면

집주인이 세입자 동의 없이 보증금에서 수리비를 빼면 부당이득이다.

원상복구 범위와 비용에 대해 합의가 안 되면, 집주인은 별도로 청구해야 한다. 일방적으로 보증금에서 공제할 권리는 없다.

세입자가 동의하지 않는 금액을 빼면 법적으로 문제가 된다.

임대차 분쟁에 대해선 위키백과 임대차 문서 참고.

자주 묻는 질문

원상복구 안 하면 보증금에서 빼도 되나?

집주인이 일방적으로 뺄 수 없다. 세입자 동의 없이 빼면 부당이득이다. 합의가 안 되면 별도로 청구해야 한다.

도배 장판 교체비 얼마?

원룸 기준 도배 30~50만원, 장판 20~40만원 정도. 영수증 보여달라고 해도 된다.

못 자국도 원상복구?

작은 못 자국은 통상 마모로 본다. 드릴 구멍이나 큰 손상만 복구 대상이다.

집주인이 과도하게 청구하면?

분쟁조정위원회에 신청. 무료이고 법적 효력 있다.

사진 증거 없으면 불리한가?

불리하다. 입주 때 찍어둔 사진이 없으면 기존 하자 증명이 어렵다. 다음에는 꼭 찍어두자.