계약갱신청구권 행사하면 집주인이 거절할 수 있나 실거주 예외까지
계약 끝나간다고 집주인이 나가라 하면, 순순히 짐부터 싸지 않아도 된다. 계약갱신청구권을 쓰면 세입자는 2년을 더, 그러니까 총 4년까지 살 수 있다. 단 집주인이 직접 들어와 산다는 것처럼 법이 정한 사유가 있으면 거절될 수 있다.
여기서 많이 헷갈린다. 무조건 4년이 보장되는 걸로 아는 사람도 있고, 집주인이 싫다면 그냥 끝이라고 아는 사람도 있다. 둘 다 반은 맞고 반은 틀리다.
계약갱신청구권, 언제 어떻게 행사하나
계약갱신청구권은 아무 때나 되는 게 아니라 시기가 정해져 있다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 갱신하겠다는 뜻을 밝혀야 한다.
이때 전화로만 말하면 나중에 증거가 없다. 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 통지하는 게 안전하다. 갱신되면 보증금이나 월세를 올려도 5% 이내로만 가능하다.
집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우
계약갱신청구권을 집주인이 막을 수 있는 사유는 법에 정해져 있다. 그 밖의 이유로는 거절이 안 된다.
가장 흔한 건 집주인 본인이나 부모, 자녀가 직접 들어와 사는 실거주다. 그 외에 세입자가 월세를 2번치 이상 밀렸거나, 몰래 다른 사람에게 세를 놨거나, 집을 고의로 망가뜨렸거나, 건물을 헐고 다시 짓는 경우 등이다. 단순히 세입자가 마음에 안 든다는 이유로는 거절할 수 없다.
실거주로 거절했는데 다른 사람에게 세를 놨다면
여기서 반전. 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절해놓고, 정작 집주인이 안 들어오고 다른 세입자를 새로 받았다면 얘기가 달라진다.
이건 허위 사유가 되고, 원래 살던 세입자는 그로 인한 손해를 배상하라고 청구할 수 있다. 그래서 나간 뒤에도 그 집에 누가 사는지 한 번쯤 확인해볼 필요가 있다.
갱신한 뒤에도 중간에 나갈 수 있나
갱신을 해놓고 사정이 생기면 어떡하나. 계약갱신청구권으로 연장한 계약은 세입자가 중간에 해지할 수 있다. 집주인에게 해지를 통보하면 3개월 뒤에 효력이 생긴다.
즉 세입자는 4년을 꽉 채울 의무까지는 없다. 필요하면 통보하고 3개월만 기다리면 된다. 반대로 집주인은 이 갱신 계약을 마음대로 끊지 못한다.
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자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
기존 계약에 대해 1번 쓸 수 있고, 이걸로 2년이 연장돼 보통 총 4년까지 거주가 보장됩니다.
집주인이 바뀌면 갱신 요구가 무효인가요?
아닙니다. 집을 산 새 집주인도 기존 임대차를 그대로 승계하므로 갱신 요구는 그대로 유효합니다.
구두로 갱신하겠다고 했는데 괜찮나요?
인정될 수는 있지만 다툼이 생기면 증거가 없습니다. 문자나 내용증명으로 다시 남겨두세요.
계약 만료가 다가오면 마음이 급해진다. 근데 나가라는 말에 바로 답하기 전에, 지금 내 계약이 갱신 요구가 되는 상황인지부터 따져보면 어떨까.
