집주인이 보증금 안주면 어떻게 해야 하나? 받아내는 3단계
이사 나가는 날. 집주인이 전화를 안 받습니다. 보증금 안주면 진짜 막막하죠. 겨우 통화가 돼도 “다음 세입자 들어오면 준다”는 말만 반복하고요. 그 말, 몇 번을 들었는지 모르겠다는 분들 많습니다.
근데 기다리면 안 됩니다. 보증금은 원래 퇴거하는 날 바로 돌려받을 권리가 있는 돈이에요. 집주인이 시간을 끌수록 상황은 나한테 불리해집니다. 버티면 통한다고 생각하는 집주인들, 생각보다 많거든요. 그래서 순서대로 압박하는 방법을 풀어볼게요.
일단 내용증명부터 보내세요
보증금 안주면 가장 먼저 할 건 내용증명입니다. 이름은 거창한데 별거 아니에요. “내가 이런 내용을 언제 보냈다”는 걸 우체국이 대신 증명해주는 편지라고 보면 됩니다.
이게 왜 중요하냐면요. 나중에 소송까지 갔을 때 “나 돈 달라고 요청했었다”는 확실한 증거가 되거든요. 그리고 집주인 입장에서도 이게 날아오면 느낌이 확 다릅니다. 말로 조를 때랑은 무게가 달라요. 법적 절차가 시작됐다는 신호니까요. 게다가 비용도 3천원 정도밖에 안 듭니다.
내용은 어렵게 쓸 필요 없습니다. 계약서에 있는 주소, 보증금 액수, 계약 기간을 적고, 돌려받을 금액과 내 계좌번호를 넣으면 돼요. 마지막에 “며칠까지 입금 안 하면 법적 조치를 하겠다”는 한 줄. 이게 핵심입니다. 우체국 가면 양식대로 도와주고, 인터넷 우체국으로도 바로 보낼 수 있어요.
2주 지나도 안 주면 임차권등기명령
내용증명 보내고 2주쯤 기다렸는데도 보증금 안주면, 다음 카드는 임차권등기명령입니다. 말이 좀 딱딱한데 쉽게 풀면 이래요.
등기부등본에 “이 집주인, 이 세입자한테 보증금 안 돌려줬음”이라고 도장 찍어두는 겁니다. 일종의 낙인이에요. 이게 붙으면 집주인이 그 집을 팔거나 담보로 대출받기가 확 어려워집니다. 집을 굴려서 먹고사는 사람일수록 이거 하나에 태도가 싹 바뀌더라고요.
신청은 그 집이 있는 지역 관할 법원에 하면 됩니다. 등록면허세랑 수수료 합쳐서 5만원 안팎, 결정까지는 보통 1~2주 걸립니다.
여기서 진짜 중요한 게 있어요. 임차권등기가 끝나면 이사를 나가도 대항력이랑 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 무슨 말이냐면, 보통은 다른 집으로 이사 가버리면 보증금 받을 권리가 약해지거든요. 근데 이 등기를 해두면 새 집으로 짐 다 빼고 나가도 내 돈 받을 권리는 안 사라져요. 그러니까 등기부터 걸어놓고 이사 가는 거예요.
보증금 안주면 마지막은 지급명령과 소송
등기까지 걸었는데 꿈쩍도 안 한다? 그럼 법원에 지급명령을 신청합니다. 여기서 많이들 소송부터 떠올리는데, 지급명령이 훨씬 간단하고 빨라요.
비용은 3만원 정도. 집주인이 별말 없으면 2주 만에 확정됩니다. 문제는 집주인이 “나 이의 있다”고 하는 경우예요. 그러면 정식 소송으로 넘어가고 3~6개월씩 걸립니다. 시간은 걸려도 결국 이기는 싸움이긴 합니다.
지급명령이 확정되면 그때부터가 진짜입니다. 여기까지 왔는데도 보증금 안주면 이제 강제로 받아냅니다. 집주인 예금, 월급, 부동산 다 압류할 수 있어요. 돈 없다고 버티던 사람도 통장 막히면 태도가 달라집니다.
참고로 보증금이 3천만원 이하면 소액사건심판으로 갈 수 있어요. 변호사 없이 혼자서도 진행할 수 있어서 비용 부담이 훨씬 적습니다.
“원상복구비 빼고 줄게” 이 말 나오면
돈 줄 때가 되니까 갑자기 “벽지 새로 해야 하니까 그 값 빼고 준다”고 하는 집주인. 진짜 흔합니다. 근데 여기서 그냥 물러나면 안 돼요.
세월이 지나서 벽지가 누렇게 뜨거나 장판이 닳은 건 세입자 잘못이 아닙니다. 원래 있던 하자나 그냥 살면서 생긴 자연스러운 마모도 마찬가지고요. 이런 건 낼 이유가 없어요. 집 값어치 떨어지는 건 집주인이 감당하는 거예요.
반대로 내가 물어줘야 하는 것도 있긴 합니다. 드릴로 벽에 크게 구멍을 뚫었다거나, 집주인 허락 없이 뭘 설치했다거나, 관리를 너무 안 해서 곰팡이가 심하게 폈다거나. 이런 건 세입자 책임이 맞아요. 그러니까 무조건 안 낸다고 우기는 게 아니라 선을 아는 게 중요합니다.
집주인이 터무니없이 많이 청구하면 영수증부터 요구하세요. 실제 얼마 들었는지 증빙하라는 거죠. 그래도 말이 안 통하면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 됩니다.
당장 새 집 가야 하는데 돈이 묶였을 때
이게 제일 급한 상황이죠. 새 집 계약금은 내일까지 넣어야 하는데 보증금은 발이 묶여 있고. 이럴 때 쓸 수 있는 방법이 있습니다.
전세보증보험, 그러니까 HUG(주택도시보증공사) 보험에 가입돼 있었다면 얘기가 편해집니다. HUG가 나한테 먼저 보증금을 주고, 집주인한테는 자기들이 알아서 받아내요. 나는 집주인이랑 싸울 필요가 없어지는 거죠.
보증보험이 없다면? 은행 전세자금대출을 잠깐 연장하거나 새로 받아서 급한 불부터 끄는 방법이 있습니다. 금리가 좀 아프긴 한데, 새 집을 놓치는 것보단 나을 때가 있어요.
집주인이 “진짜 돈 없다”고 울먹이면
“다음 세입자 들어와야 줄 수 있다.” 이 말, 마음 약해지게 만들죠. 근데 냉정하게 말하면 대부분 핑계입니다. 법으로 보증금 돌려줄 의무는 내가 나가는 순간 바로 생기거든요. 다음 세입자는 집주인 사정이지 내가 배려해줄 문제가 아니에요.
그래도 정말 사정이 딱해서 협의를 해야겠다면, 방법은 있습니다. 다음 세입자 보증금으로 받기로 하든, 몇 번에 나눠 받기로 하든 상관없어요. 대신 조건이 하나 있습니다. 구두 약속은 아무 의미 없습니다. 무조건 문자나 서면으로 남기세요. 나눠 받기로 했으면 지연이자 조건도 넣고요. 나중에 “그런 말 한 적 없다”고 나오면 답이 없어집니다.
늦게 받은 만큼 이자도 챙기세요
보증금 안주면 그냥 원금만 받고 끝나는 게 아니에요. 늦어진 기간만큼 연 5% 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이거 모르고 그냥 원금만 받고 넘어가는 분들이 의외로 많아요.
계산해볼까요. 보증금 1,000만원을 석 달 늦게 받았다고 치면 이자만 약 12만 5천원이 붙습니다. 큰돈은 아니어도, 마음고생시킨 값은 받아내는 거죠.
이럴 때 경찰 부르면 되냐고요
보증금 안 주는 건 경찰이 안 움직입니다. 이건 사람 사이의 돈 문제, 그러니까 민사예요. 경찰서 가봐야 “법원 가세요”라는 말만 듣고 옵니다. 이 부분에서 헛걸음하는 분들 꽤 많아요.
근데 예외가 있습니다. 집주인이 돈 얘기하다가 협박을 하거나, 인터넷에 내 험담을 퍼뜨려서 명예를 훼손한다? 그건 형사 문제가 될 수 있어요. 그때는 경찰이 개입합니다.
여기까지 세 단계를 쭉 봤는데요. 내 상황이 어디쯤인지 감이 오나요. 아직 내용증명도 안 보냈다면 오늘 당장 우체국부터 가는 거고, 이미 등기까지 걸었다면 지급명령을 준비할 때겠죠. 어디서부터 시작해야 할지, 한번 정해보세요.
관련 글
임대차 관련 법률을 좀 더 알고 싶으면 위키백과 주택임대차보호법 문서를 참고하세요.
자주 묻는 질문
소액사건심판은 얼마까지 되나요?
3천만원 이하면 소액사건심판으로 갑니다. 변호사 없이 혼자 진행할 수 있어서 돈도 덜 들고 처리도 빨라요. 보증금 소송은 대부분 여기에 해당합니다.
내용증명 보내면 집주인이 화내지 않을까요?
화내든 말든 내 돈 받는 게 먼저예요. 내용증명은 협박이 아니라 그냥 내 권리를 행사하는 겁니다. 오히려 집주인이 “아, 이 사람 진짜구나” 하고 정신 차리는 계기가 될 때가 많아요.
보증금 일부만 먼저 받아도 되나요?
됩니다. 일부 받고 나머지는 따로 청구해도 돼요. 대신 일부 받을 때 “남은 얼마는 언제까지 준다”는 걸 꼭 서면으로 남기세요. 이거 안 하면 나머지가 흐지부지될 수 있습니다.
집주인이 잠적해버리면요?
주소를 알아야 절차를 밟을 수 있는데, 등기부등본에 집주인 정보가 나와 있습니다. 필요하면 주민등록 열람으로 주소를 확인한 뒤에 법적 절차를 그대로 진행하면 돼요. 도망간다고 빚이 없어지는 건 아니니까요.
